Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке минусы

Оглавление:

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах — 214-ФЗ

«Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»

.

Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком.

Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем.

А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства. Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии).

Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ.

Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме. Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре.

Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок. В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий.

Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п.

1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае. Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ.

В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям.

Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты.

Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя.

Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей.

Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей. Рубрика:

  1. ,

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  1. во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.
  2. появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  3. иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось.

Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…».

А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит .

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит . В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит.

Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия. Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям).

Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры. Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры. Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также – , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю?

В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко. В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс!

В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег.

Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком. Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см.

по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре. В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится применительно к условиям конкретной сделки. Что такое ? Чем они лучше обычной квартиры?

Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку.

Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав ().

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет . А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки , а значит и переуступки – тоже. Как узнать, – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по .

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов.

Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива. По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария .

Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке.

Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – . Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – . Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .
Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Москвичи дружно ринулись покупать квартиры?

Причин для рекордного количества сделок в июне несколько.

В Росреестре отмечают среди прочих реформу строительной отрасли и желание застройщиков завершить свои проекты до перехода на эскроу-счета.

По итогам июня около половины от всех ДДУ были поданы юридическими лицами.Получается, что ажиотаж не был связан с реальными покупателями. чтобы получить возможность достраивать свои проекты по старым правилам, без применения эскроу.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

После регистрации договора переуступки прав ждите, когда застройщик введет дом в эксплуатацию.

Он присвоит ему почтовый адрес, оформит кадастровый паспорт на сам объект и каждую квартиру, составит протокол о распределении квартир и выполнит ряд других действий.

Выдаст вам заверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры. Обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Предоставьте сотруднику: ✔ паспорт гражданина Российской Федерации; ✔ цессию и договор долевого участия в строительстве; ✔ копию разрешения на ввод в эксплуатацию; ✔ акт приема-передачи квартиры; ✔ квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины составляет 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических. Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст расписку с перечнем бумаг и датой, когда нужно забрать их.

Срок регистрации права собственности — 10 рабочих дней.

Когда придете в Росреестр, получите обратно оригиналы документов и выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Поэтому в ДДУ появился пункт, по которому дольщику запрещено продавать квартиру без согласия компании-застройщика (а за согласие он может брать комиссию в виде процентов от сделки). Но такого пункта может и не быть – читайте ДДУ!

Обязательное разрешение от застройщика на переуступку спасет его от недобросовестного инвестора, который может продать свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.

Заплатить дольщику, у которого купили право требования на квартиру – а потом выяснится, что он с застройщиком не расплатился? Вот такого не может быть, если застройщик сам проверяет своих конкурентов-переуступщиков.Кстати, не всегда квартира, приобретенная по договору переуступки, дешевле, чем у застройщика.

Скажем, инвестор купил ликвидную «однушку». У застройщика таких квартир не осталось — скорее всего, инвестор продаст ее дороже. Если самый ликвидный вариант — это студия, а к сдаче дома в эксплуатацию у застройщика остались, например, только «двушки» и «трешки», то инвестор может продать студию даже дороже «двушки» от застройщика.При покупке квартиры в новостройке у людей, как правило, есть выбор — обратиться напрямую к застройщику или приобрести жилье по переуступке.

Второй вариант актуален особенно тогда, когда нужна квартира с определенными характеристиками, а в продаже от застройщика таких уже не осталось.

У кого можно выкупить право требования.

Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Что такое , который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель.

Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.Это не переуступка прав собственности!

Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

А теперь застройщики реализуют эти квартиры по уступке. Чем она опасна?

Во-первых, важно знать, что сделки по договору уступки права требования по ДДУ абсолютно законны. Если вы купите квартиру по уступке у застройщика, подрядчика, инвестора или другого дольщика — вы не совершите ничего плохого.

— это передача прав требования передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию новому дольщику.Читайте также: Правообладатель (продавец) решает перепродать новую квартиру в строящемся доме. Причины могут быть разные. Например, у продавца изменились жизненные планы (срочно понадобились деньги) или он изначально покупал эту квартиру для дальнейшей перепродажи (т.е.

Причины могут быть разные. Например, у продавца изменились жизненные планы (срочно понадобились деньги) или он изначально покупал эту квартиру для дальнейшей перепродажи (т.е. чтобы заработать). Также зачастую бывает, что квартира досталась продавцу от застройщика (такая практика имеет место быть между застройщиком и подрядчиком или поставщиком материалов – они иногда расплачиваются бартером).Читайте также: Квартира продается по договору уступки, но правоприобретатель (покупатель) при этом приобретает не саму квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ.

Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник. Также проверьте репутацию застройщика.

Для этого: � Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства.

Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании.

Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию. � Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел.

Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет.

Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам. � Посмотрите проектную декларацию.

Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья.

Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять. � Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки.

Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Заключение договора при покупке квартиры по переуступке прав

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно.

Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика.

Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома.

После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Относительно квартир в новостройках это выглядит так.

Правообладатель передает правоприобретателю основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Не саму квартиру (ее еще нет — она в стройке), а право на нее!

Поскольку договор уступки права похож на соглашение купли-продажи, назовем правообладателя продавцом, а правоприобретателя — покупателем.

Так проще и понятнее.Договор уступки широко применяется при реализации квартир в новостройках.

Потому что: а) строительство идет — стоимость квартиры растет, инвесторы продают недвижимость до окончания строительства; б) можно заключать только когда идет строительство, а договор купли-продажи — только когда есть оформленное право собственности на квартиру. От момента ввода объекта до оформления права собственности времени может пройти много, и застройщик выпадает из фазы активной реализации квартир.

В итоге застройщик заключает ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, и та неспешно занимается продажами по договору уступки.Переуступка выгодна обеим сторонам.

Продавец получает деньги за квартиру без акта приема-передачи и оформления права собственности (меньше возни!).

Покупатель приобретает квартиру «не с нуля», отслеживает ход и темпы строительства (а цена квартиры в таком случае ниже, нежели когда новостройка введена в эксплуатацию и оформлено право собственности).Сделки по переуступке можно разделить на два типа: когда объект принадлежит юридическому лицу и когда объект принадлежит физическому лицу. В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, потому что она возможна до вступления в собственность — потом это уже обычная купля-продажа. В первом варианте речь чаще всего идет об инвестировании.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Анонимный вопрос · 2 апреля 2018129,4 KИнтересно19 · 22,9 KAequĭtas sequĭtur legemПодписатьсяСтандартно такие договоры заключаются в период, когда новостройка ещё не сдана и дольщики имеют на руках договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

В таком случае, если дольщик решит продать свое право требования передачи квартиры после сдачи новостройки — он заключает договор переуступки права требования и передает права требования по ДДУ третьему лицу.

Грубо говоря это продажа права на квартиру до сдачи новостройки и оформления фактических прав собственности.86 · Хороший ответ19 · 63,2 KКомментировать ответ.Ещё 15 ответов · 826Destra — это селф-сервис, который помогает решать бытовые юридические задачи · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день! По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ.

Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет.

У дольщика есть только права требования к застройщику. Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя.

Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и. Читать далее44 · Хороший ответ9 · 17,9 KВсё предельно ясноОтветить11Комментировать ответ.

· 793Практикующий риэлтор в Петербурге; сайт: https://sergej-slusar.ru/ ПодписатьсяПокупая новостройку до сдачи её госкомиссии, вы покупаете не квартиру — квартиры в несданном доме ещё попросту нет юридически, а на ранних стадиях строительства и физически. Вы покупаете право требования будущей квартиры. Соответственно, продавая «квартиру» до приема Госкомиссией, вы продаёте не квартиру, а это самое право требования.

Другими. Читать далее27 · Хороший ответ · 18,2 KКомментировать ответ. · 15Подписатьсяэто продажа права требовать передачи в свою собственность какого-либо имущества. Пример: у вас есть оплаченный сертификат какого-либо магазина с правом приобрести по нему имущество в этом магазине без какой-то дополнительной оплаты.

Передав (уступив) кому-либо этот сертификат за соответствующую плату вы передаете не само имущество, а только. Читать далее21 · Хороший ответ6 · 33,7 KКомментировать ответ. · 63Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат!

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день!

Скорее всего, Вы имеете в виду договор уступки права требования по ДДУ. Такой договор заключается до подписания передаточного акта.

Например, дольщик приобрел объект по ДДУ, передумал, он может его реализовать другому лицу по договору уступки прав требования, не дожидаясь окончания строительства (с обязательным соблюдением условий такой. Читать далее4 · Хороший ответ · 5,8 KКомментировать ответ.

· 7Подписаться> Переуступка (цессия, договор цессии) – это процесс передачи первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу.

Согласно закону Российской Федерации нельзя продавать недостроенное имущество, но это возможно, если заключить договор по переуступке прав требования (цессии). В этом случае лицо, которое покупает жилье, берет на себя права и.

Читать далее13 · Хороший ответ12 · 22,0 KЛюди! А кто в курсе как продать третьим лицам долю в долевом строительстае в долгострое, признанном проблемным.

Читать дальшеОтветить12Показать ещё комментарииКомментировать ответ. · 7Компания «ГдеЭтотДом.РУ» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных порталов. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день.

Попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. Гражданин А заключает с застройщиком договор долевого участия.

2. Дом ещё не построен и гражданин А не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

Вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру.

3. Читать далееХороший ответ · < 100комментировать ответ. · 7компания «гдеэтотдом.ру» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных>

· подписатьсяотвечаетдобрый день.

попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы. 1. гражданин а заключает с застройщиком договор долевого участия. 2. дом ещё не построен и гражданин а не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет.

вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему квартиру. 3. читать далеехороший ответ ·>< 100комментировать>

· 7компания «гдеэтотдом.ру» — разработчик и владелец федеральных геоинформационных порталов. · подписатьсяотвечаетдобрый день. попытаюсь ответить максимально просто в виде схемы.

1. гражданин а заключает с застройщиком договор долевого участия.

2. дом ещё не построен и гражданин а не может зарегистрировать право собственности на квартиру, которой пока нет. вместо этого, гражданин, по факту, владеет обязательством застройщика построить и передать ему. читать далеехороший ответ ·>< 100комментировать>

· 12«владис» — это специалисты высшего класса в сфере недвижимости.

у нас вы найдете мощную. · подписатьсяотвечаетпереуступка прав собственности на квартиру – это покупка квартиры в новостройке у владельца, который купил эту квартиру ещё на этапе раннего строительства, как ещё называют «на этапе котлована». фактически вы выкупаете договор на право собственности, а не саму квартиру.

это достаточно частый вид сделки по недвижимости, и такая сделка имеет свои.

читать далее4 · хороший ответ5 · 4,8 kпереуступка это не покупка, а продажа.

переуступка это покупка, но не квартиры, потому что ее еще нет.

переуступку. читать дальшеответить3комментировать ответ.читайте также · 426все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости. ·>Продать квартиру по переуступке дольщик может до введения дома в эксплуатацию. При совершении такой сделки, дольщику необходимо адекватно оценить стоимость жилья, найти подходящего покупателя, провести осмотр помещения, если там есть что показать.

Также в некоторых случаях получить возможность переуступки прав можно только после согласования с застройщиком, после чего с покупателем обсуждаются все нюансы и подписываются документы, составляется и подписывается сам договор переуступки. Читайте также: Как продать квартиру по переуступке в моей статье С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!8 · Хороший ответ4 · 3,9 K · 11010 лет мы помогаем дольщикам! Подписывайтесь на наш YouTube-канал.

· ОтвечаетДобрый день!Во-первых, покупая квартиру в новостройке обязательно нужно проверить. Необходимо финансовую устойчивость, наличие долгов, судебных споров.

Оценить потенциальные риски банкротства. Подробнее о том, как проверить застройщика Вы можете посмотреть в нашем ролике (ПРИКРЕПИТЬ МОЙ РОЛИК).Во-вторых, нужно ознакомиться с проектной и разрешительной документацией застройщика.В-третьих, нужно внимательно изучить договор – , какое помещение Вы покупаете по договору – жилое или нежилое, внимательно проанализировать все характеристики объекта; обратить внимание на то, что бы средства привлекались с использованием счетов эскроу и т.п.Учитывая, что покупка недвижимости – серьезный шаг, советуем обратиться к профессионалам для получения консультации и оценки рисков.17 · Хороший ответ4 · 10,0 K · 1,1 KЭкономист, музыкант, обожаю историю, занимаюсь производством изделий из кожи.Аккредитив это самый надежный способ покупки/продажи недвижимости.

Суть его в том, что до момента заключения договора купли продажи, покупатель идет в банк и открывает специальный счет для аккредитива и вносит туда денежные средства, продавец в своем банке открывает счет привязанный к счету покупателя, заключается договор купли продажи и после его регистрации и перехода права собственности, все документы относятся в банк и после проверки их банком продавец получает деньги, в свою очередь если по какой либо причине сделака будет призанна не действильной, деньги никуда не денутся и после ее анулирвания, покупатель не потеряет свои деньги. 37 · Хороший ответ33 · 42,7 K · 2,3 KМаркетолог, преподаватель, а также молодая мама. Договор долевого строительства не является документом, подтверждающим право собственности на недвижимость .

Право подтверждающим документом на собственность является только выписка из ЕГРП. Стоит учитывать, что до регистрации права собственности вы лишь являетесь по документам частником долевого строительства, и квартира передается в собственность только после завершения строительства. Итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком.

Регистрация собственности считается завершенной только после подачи документов в Росреестр и получении на руки свидетельства о собственности.

Для регистрации потребуется:

  1. Передаточный акт;
  2. Договор ДУ;
  3. Квитанция об уплате госпошлины.
  4. Паспорта покупателей;

5 · Хороший ответ3 · 9,2 K · 63Юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой за результат! · ОтвечаетДобрый день! Если требования закона при заключении договора уступки прав требования по ДДУ соблюдены, то вы имеете право на неустойку.

Безвозмездная или возмездная уступка для застройщика не имеет значение.

Договор уступки должен быть зарегистрирован, должны быть соблюдены условия ее совершения, предусмотренные договором (согласие застройщика, например). (выбор суда, определение подсудности, стоит ли обращаться в арбитражный суд, расчёт цены иска, порядок действий, как исполнить решение суда и ответы на другие вопросы, важные нюансы процесса).

1 · Хороший ответ · 749

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий.

По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  1. наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.
  2. полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  3. наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.2.

Возможное банкротство застройщика.

Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.3.

Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  1. инвестиционные соглашения;
  2. предварительные соглашения долевого участия;
  3. вексельные схемы.
  4. предварительные соглашения купли-продажи;

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  1. приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  2. оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+