Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры как обезопасить себя

Покупка квартиры как обезопасить себя

Покупка квартиры как обезопасить себя

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.В указанных ситуациях , а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Претенденты на собственность

Не стоит забывать о возможных претензиях со стороны ранее проживавших в квартире лиц, которые относятся к так называемой группе риска.

Их могли снять с регистрационного учета по разным причинам.

Например, человек оказался в местах лишения свободы, или по распоряжению военкомата российская армия пополнилась еще одним новобранцем.

Некоторые граждане могут оказаться в психоневрологическом диспансере.

Но при этом они сохраняют право пользования жилым помещением и в любой момент могут вернуться. Узнать обо всех претендентах на жилье в подобных случаях можно, запросив предварительно форму №12 в жилконторе. При покупке недвижимости по договору ренты важно также обратить внимание на юридические детали.

При покупке недвижимости по договору ренты важно также обратить внимание на юридические детали.

В частности, проверить, не сохранилось ли за прежним владельцем квартиры право проживания.

Уточнить эти данные можно в ЕГРП.

Право пожизненного содержания с иждивением регламентируется статьями 602 и 586 ГК РФ.

Согласно документам, собственник обладает правом покинуть жилье только по своему собственному желанию. И для того, чтобы обезопасить свою покупку, следует заключить дополнительное соглашение, заверенное нотариусом, о снятии обременений с объекта, несмотря на условия пожизненного содержания.

September 13, 2018Покупая квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке всегда существует риск встретить недобросовестного собственника.

Особенно в тех случаях, когда покупатель не обращается к профессиональным риелторам и юристам.Даже приобретая недвижимость напрямую у застройщика, покупатель не может быть на 100% уверен в благонадёжности проекта.

Печальный опыт с долгостроями и тысячами обманутых дольщиков тому яркое подтверждение.Что касается, вторичного рынка, то он более рискованный, так как квартиры могут иметь богатую историю перехода права собственности, разобраться во всех аспектах которой сложно даже самым опытным юристам. Во избежание рисков, стоит обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке агентства недвижимости.Существует 3 ключевых момента, которые необходимо выяснить перед заключением сделки: кто продает объект, какова история перехода прав на объект и сравнительный анализ стоимости. Остановимся подробнее на каждом вопросе.✔1.

Кто является собственником квартиры, а кто представителем собственника?Важно понимать, собственник или доверенное лицо продают недвижимость.

Однозначно, проводить сделку купли-продажи с доверенным лицом крайне рискованно. Доверенность может быть давно отозвана.Вероятнее всего в судебном порядке такая сделка будет признана недействительной, соответственно гарантий, что покупатель сможет вернуть свои деньги, нет. В таких неоднозначных ситуациях, не стоит полагаться на удачу, а лучше сразу обратиться к компетентным юристам.✔2.

Какова история перехода прав на квартиру и имеются ли иные претенденты?Перед покупкой квартиры покупатель должен убедиться в том, что после совершения сделки не появятся ещё претенденты, например, несовершеннолетние дети или наследники.Также попытка продавца скрыть наличие каких-либо обременений и незаконных перепланировок не говорит в пользу покупки данной недвижимости.

Получение технических документов БТИ и выписки из ЕГРН в данном вопросе является обязательным. Но у добросовестного продавца все необходимые документы и так должны быть в наличии.✔3.

Стоимость квартиры и причины ее продажиПервое, что должно насторожить покупателя — стоимость значительно ниже рыночной, второе — причины срочной продажи. Перед покупкой необходимо проанализировать стоимость объекта, сравнить цену с аналогами в той же локации. Бесплатный сыр только в мышеловке, поэтому, когда Вы видите квартиру на 50% ниже ее рыночной стоимости, это, скорее всего, говорит о том, что есть некоторые обстоятельства, понуждающие собственника продать квартиру существенно ниже рынка.Важно также обратить внимание на частоту смены владельцев.

Если они менялись несколько раз, то, возможно, это говорит о неблагоприятных условиях проживания. От покупки естественно стоит отказаться.Отдельно стоит отметить, что если Вы уверены в правовой чистоте сделки, это не повод терять бдительность, ведь риски есть и на этапе взаиморасчетов, в том числе с использованием ячейки, и на этапе регистрации сделки.

Так как факт собственности подтверждается государственной регистрацией сделки, не следует осуществлять перевод денежных до этого момента.Источник: move.ru

Сделка купли-продажи квартиры: как обезопасить себя от мошенничества?

В новом на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки квартиры по договору купли-продажи, согласовании перепланировок, электронной цифровой подписи и о том, как бороться с мошенничеством.

Avaho.ru: В предыдущих интервью мы обсуждали нюансы покупки строящейся квартиры и апартаментов по ДДУ. Но подробно не обсуждали приобретение уже сданной квартиры по договору купли-продажи. Как осуществляются такие сделки?

Андрей: Договор купли-продажи (ДКП) заключается в письменной (если продается целый объект) или нотариальной форме (если продаются доли в объекте). Потом документы подаются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Через 10 дней вы получаете документы (договор с отметкой и выписку, подтверждающие переход права собственности на объект). Avaho.ru: Каким образом производить оплату?

Андрей: Я рекомендую использовать банковские ячейки и аккредитивы.

Проблема в том, что сделка по купле-продаже недвижимости происходит долго. Мало просто подписать договор и передать деньги.

Переход права должен быть зарегистрирован государством. Только с этого момента покупатель становится собственником. С машиной, например, право собственности переходит с момента подписания акта приема-передачи.

Если покупатель сначала отдает деньги, а потом подает на регистрацию, а сделка не проходит, то покупатель может оказаться без квартиры и уже без денег. А если он платит после, то он может не перечислить деньги.

В этот ситуации риск возникает уже у продавца. Покупатель может получить собственность и потом тянуть вопрос с выплатой.

Во всех этих ситуациях много разных неприятных продолжений, так что лучше их избежать. Avaho.ru: А много вообще мошенничеств с недвижимостью?

Андрей: Да, полно. Мошенники подделывают нотариальные свидетельства о праве на наследство, пытаются признать право собственности.

Avaho.ru: У подобные дела были в практике у тебя? Андрей: Да. Был кейс: мошенники использовали поддельный паспорт умершего собственника квартиры.

Приватизировали недвижимость после его смерти, а затем продали ее добросовестному покупателю, который взял ипотеку. При этом все документы проверяла служба безопасности банка и не нашла подвоха.

Avaho.ru: А банк в этом случае несет какую-то ответственность? Андрей: Он лишается предмета залога, но право требования долга к человеку у банка остается.

Avaho.ru: Получается, что человека просто выселили из квартиры?

Андрей: Да. Avaho.ru: А почему суд не учел тот факт, что квартира была приобретена добросовестным приобретателем? Андрей: Нормы права не защищают добросовестного покупателя, если у первого собственника имущество выбыло незаконно. Avaho.ru: Как с этим бороться? Андрей: При покупке квартиры по договору купли-продажи следует проверить историю объекта.

Андрей: При покупке квартиры по договору купли-продажи следует проверить историю объекта. Заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, как долго объект находится в собственности. Желательно, чтобы этот срок превышал 3 года.

А лучше — 10 лет. В этом случае риск того, что предыдущие собственники будут оспаривать сделку, минимален.

Avaho.ru: Обращать ли внимание на прописанных?

Андрей: Да. Необходимо учитывать количество прописанных человек. Например, квартира находится в социальном найме.

Один из членов семьи отказался от приватизации, т.

е. не стал ее собственником. Этот член семьи сохраняет право в ней пожизненно проживать.

Если вы приобретете такой объект, то это будет квартира с обременением. Выписать и выгнать этого жильца оттуда будет невозможно.

Помимо выписки из ЕГРН, следует получить единый жилищный документ и понять по каждому собственнику, какие у него были основания для приобретения этой квартиры.

Если квартира покупалась в ходе приватизации, то надо выяснить, кто на момент приватизации был в этой квартире зарегистрирован, были ли те, кто отказался от приватизации. Если вы решили купить квартиру с таким риском, узнайте, проживает ли этот человек, отказавшийся от приватизации, и платит ли он коммунальные платежи. Если нет — то теоретическая вероятность его «выгнать» существует.

Avaho.ru: Есть ли проблема в неузаконенных перепланировках?

Андрей: В случае значительной неузаконенной планировки в квартире, дальнейшая ее продажа без узаконивания возможна не всем категориям покупателей.

Например, ипотечникам продать может не получиться. Avaho.ru: А про какие еще частые ситуации с мошенничествами ты можешь рассказать?

Андрей: Сейчас сделки купли-продажи возможно осуществить с помощью ЭЦП — электронной цифровой подписи. Мошеннические действия с помощью ЭЦП происходят следующим образом: недобросовестные граждане получают ЭЦП за другого человека и продают квартиру от имени собственника, регистрируя сделку в Росреестре. Avaho.ru: А Росреестр это не проверяет?

Андрей: Росреестр проверяет только формальную сторону сделки. Если сам программный комплекс не показывает, что в ЭЦП есть какая-то ошибка, то регистратор Росреестра не видит проблем.

Avaho.ru: Как можно себя обезопасить в этом случае? Андрей: Можно прийти в МФЦ или Росреестр и подать от своего имени заявление о невозможности проводить сделки без вашего личного участия.

Мошенники не смогут подать заявление с ЭЦП, им откажут. После такого заявления сделка пройдет только с вашим личным участием. Avaho.ru: Что делать тем, кто уже оказался в ситуации, когда квартира незаконно продана?

Андрей: Обращаться к юристам и оспаривать сделку.

Avaho.ru: А каковы шансы оспорить такую сделку? Андрей: Шансы высокие. Если имущество выбыло из владения первого собственника незаконно путем обмана и мошеннических действий, то этот собственник вправе восстановить свое право собственности через суд.

А вот тот, кто эту квартиру купил, останется без квартиры и без денег.

Квартира уйдет назад первому собственнику, который ее по факту не продавал. Покупатель должен будет квартиру отдать, но будет вправе требовать денег с тех, кто ему эту квартиру продал.

Но если это мошенники, то принудить их вернуть уплаченную сумму будет сложно.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел. +7 (495) 150-13-47 Смотрите интервью и подписывайтесь на наш !

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец.

Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него.

А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы. Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу.

Как именно? Сейчас поясним. Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на или на . На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме.

Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке . Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален.

, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов. Каков и при выстраивании цепочки – см. по ссылке. На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в или в .
Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в или в .

Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником .

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны.

Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди. Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с , например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки.

Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья.

Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще. Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Прописанные люди

Если продавцы приватизировали квартир, нужно проверить, чтобы процесс приватизации был без нарушений.

Посмотрите, чтобы в квартире не было прописанных людей, которые отказались от приватизации в пользу остальных.

Если они не выпишутся до сделки, то смогут жить в квартире даже после её продажи. Чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире, можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

А так же, архивную выписку из домовой книги, где указаны все прописанные люди в квартире. Так же бывают случаи при приватизации, когда были нарушены права несовершеннолетних. В таких случаях срока давности по нарушению отсутствует.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток.

Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон. Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников.

К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег. Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

  • Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.
  • При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
  • Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки.

Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс.

Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Государство готово возвращать вам до 52 000 ₽ в год за инвестиции

Посчитайте на калькуляторе, сколько можете заработать на этом за 3 годаЛучшее за неделю06.0766K20607.0742K1708.0734K810.0732K75Шорты07.0727K310.0726K908.0725K9106.0719K4Екатерина Мирошкина, экономист06.0717K1907.0715K510.0715K509.0713K109.0713K6010.0711K4007.0711K2308.079K2208.079K5Шорты06.079K2608.077K9Екатерина Мирошкина, экономист08.077K409.077K2909.077K7808.077K7Шорты10.076K1910.076K10Шорты08.075K309.075K7Шорты09.075K1408.075K2406.074K27Подборки по теме

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Если же такого заявления нет, то государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна.

Новый закон должен обеспечить собственникам недвижимости защиту от мошенников. Даже если злоумышленники умудрятся получить ЭЦП на чужое имя, они не смогут подать документы на государственную регистрацию прав, чтобы продать или подарить жилье.Существует еще один способ защиты своего имущества — написать заявление в Росреестр о том, что сделки с имуществом собственника могут производиться .В июле были приняты еще несколько законов, касающихся покупки и продажи недвижимости гражданами.Читайте также: — как дистанционная покупка квартиры в новостройке сохраняет время и деньгиТак, если у добросовестного покупателя квартиры эту квартиру изъяли по суду, Ранее те, кто приобретали жилье с «криминальным прошлым» или правом проживания в ней третьих лиц, после признания сделки недействительной не могли вернуть свои деньги. Компенсировать ущерб пострадавшим начнут с 1 января 2020 года.

Правда, с рядом оговорок и нюансов, но первый шаг сделан.Еще одно новшество — Принятые поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» начали работать с 31 июля 2020 года. Они отменили обязательное нотариальное удостоверение некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.

Теперь не нужно идти к нотариусу совладельцам в возрасте старше 18 лет, которые продают сразу все доли в объекте.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

  1. поэтажный план.
  2. материал исполнения стен, перекрытий;
  3. количество комнат;
  4. инвентаризационная стоимость объекта;
  5. дата ввода помещения в эксплуатацию;

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт.

Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.В идеале реальное состояние квартиры должно совпадать с данными, обозначенными в выписке ЕГРН, кадастровом паспорте и техпаспорте БТИ. Если в документах нет противоречий, волноваться не стоит.

Оказалось, что он сам якобы подарил свою квартиру еще в прошлом году!

И подписал сделку электронной подписью, которую получил через личный кабинет на сайте Госуслуг.Вот только ни подписи он не получал, ни квартиру свою никому не дарил. От действий мошенников пострадали и другие люди, которые внезапно становились владельцами фирм с долгами или узнавали, что на них оформили кредит.

Тоже с помощью ЭЦП.В июне 2020 года в Госдуму , призванный защитить недвижимость от подобных мошенничеств.

В документе было предложено сделать переход прав собственности в электронном виде возможным при условии, что собственник заранее заявил в Росреестр о такой возможности.24 июля этот закон был принят, в силу он вступил с 13 августа. Совершать сделки только с электронной подписью БЕЗ письменного согласия собственника стало нельзя.Читайте также: Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью.
Совершать сделки только с электронной подписью БЕЗ письменного согласия собственника стало нельзя.Читайте также: Если человек допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием ЭЦП, он должен подать в Росреестр заявление в бумажном виде и с личной подписью.

Подать заявление можно через МФЦ либо почтой в Росреестр (во втором случае оно должно быть заверено у нотариуса).

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  • Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  • Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  • Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  • Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.
  • Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  • Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  • Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  1. порядок и сроки исполнения договора;
  2. права и обязанности сторон;
  3. цена;
  4. сведения о предмете договора;
  5. порядок решения споров.
  6. сведения о сторонах;

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки.

Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Чужие вещи

Ситуация.

Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости.

Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.Что будет, если дойдет до суда.

Неизвестно: Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах.

А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.

Дмитрий Корнев юристНо и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками.

Мало ли что этот владелец купил и куда дел.Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.Как быть.

Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.003.0318KТэги: , , Обложка — PJ Gal-Szabo /

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги.

И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать. А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи.

Но давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры. Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см.

по ссылке). Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки.

После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.

Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков.

Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче.

Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Компенсация за добросовестность — как новый закон защищает покупателей недвижимости

21 апреля, 12:56Часто мошенничество при покупке квартиры вскрывается постфактум: сделка оформлена, деньги переданы, и вдруг оказывается, что что-то пошло не так. А продавец пропал. Или не пропал, но денег у него уже нет.

В общем, кошмар.С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, по которому «добросовестные приобретатели» — покупатели недвижимости, ставшие жертвой мошенников, — могут рассчитывать, что деньги за неудавшуюся сделку им вернёт государство. Разбираемся с экспертами рынка и юристом, как работает новый закон.Страшный сон покупателя квартирыПокупка квартиры на вторичном рынке — это всегда риск в той или иной степени. Обычно всё проходит хорошо: покупатель проверяет документы, заключает сделку и счастливо живёт в новом доме.

Но бывает и по-другому.Агент по недвижимости Александра Внучкова: «Покупатель посмотрел объект, ему всё понравилось, и цена привлекательная — ниже рыночной на 15%. Он решил побыстрее оформить сделку, „пока квартира не ушла“. Женщина-продавец предложила сразу подписать договор и внести залог.

К нам клиент обратился за юридическим сопровождением сделки, и оказалось, что паспорт продавца недействителен.Дальше всё было как в кино — взятие с поличным, несколько поддельных паспортов в сумочке и фальшивые документы на квартиру. Мошенница собирала с людей авансы и, видимо, планировала сбежать, накопив внушительную сумму. История закончилась судом — кстати, уже не первым для женщины — и наказанием в виде 5 лет лишения свободы».Эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Мы проводили сделку купли-продажи, продавец — единственный собственник, вдовец.

При проверке документов стало ясно, что на момент приобретения квартиры жена была ещё жива. При таком раскладе после смерти одного супруга заводится наследственное дело, и доля умершего разделяется между его ближайшими родственниками.

Этого сделано не было, и ситуация всплыла уже на сделке. Нам повезло: семья оказалась дружной, и мы всё быстро разрешили — получили нотариальные подтверждения от всех родственников о том, что те отказываются от своих долей в квартире.

Но всё могло бы быть хуже: случается, что на проданную квартиру заявляют права на наследство родители или дети человека, которого нет в живых».Генеральный директор АН «Твой ДОМ» Элина Мамонтова: «В наше агентство обратился человек, который хотел продать квартиру. Мы проверили сам объект, историю предыдущих сделок, собственника. Все документы были в порядке, и квартиру выставили на продажу.

Покупатель нашёлся быстро.За день до сделки ещё раз проверили выписку из ЕГРН — ранее мы уже запрашивали её, всё было в порядке — и увидели, что на покупателя наложены ограничения на действия с недвижимостью. Мы перенесли сделку и стали выяснять, в чём дело.Оказалось, что последняя сделка купли-продажи проводилась между двумя родственниками, тётей и племянником. Четыре последние сделки тоже были между родственниками.

Мы долго искали первоначального владельца и, когда наконец нашли, узнали, что по нему запущена процедура банкротства. Поэтому все последующие сделки могли быть признаны притворными, а наша сделка — недействительной.В итоге получилось, что мы представляли интересы „недобросовестного продавца“, но в результате уберегли от ненадёжной сделки добросовестного покупателя».Историй о таких «скелетах в шкафу» — множество. В кошмарном сне добросовестного покупателя неожиданно появляются родственники, заявляющие своё право на наследство; обнаруживается, что квартира была приватизирована с нарушением правил; вскрывается, что хозяин недееспособен или вовсе не хозяин, а мошенник и т.

д. В итоге — длительное судебное разбирательство и никаких гарантий, что средства вернутся к обманутому покупателю.Проверить квартиру «от и до» фактически нереально. Именно поэтому государство решило защитить «добросовестных покупателей», которые действовали по закону, но стали жертвами какого-либо обмана.Кто такой добросовестный приобретательЭто покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл недвижимость у человека, не имеющего право её продавать. При этом сам по себе статус «добросовестности» покупателю не даёт каких-либо преимуществ при возникновении спорных ситуаций: законный владелец квартиры имеет право вернуть своё имущество, если докажет, что квартира была передана в собственность без его воли.Разъясняет юрист в сфере недвижимости Валерия Советова в Instagram): «Предположим, добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников.

Находится собственник, который обращается в суд, — и квартира возвращается законному владельцу.

Покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег. На руках у него есть только решение суда о том, что мошенник должен вернуть ему сумму, которую он заплатил по сделке. Но мошеннику вернуть ему, естественно, нечего.

Теперь, в соответствии с изменениями, введёнными федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право получить компенсацию от государства».Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государстваКоротко — идти в суд, пытаться получить деньги с мошенника. Если это не получится, то опять же через суд добиваться оформления документа, который позволит попросить государство компенсировать потери.

Подробнее схема выглядит так:1. Доказать в суде, что вы добросовестный приобретатель.Валерия Советова в Instagram): «Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба (стоимости квартиры, прописанной в ДКП) либо, по заявлению покупателя, кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер указывается в исковом заявлении».

2. Получить решение суда и исполнительный лист — специальный документ, который выдаётся после вступления в силу решения суда. На основании этого документа запускается заключительная стадия гражданского процесса — исполнительное производство. 3. Обратиться в службу судебных приставов, предъявить исполнительный лист (о взыскании денежных средств с мошенника) к исполнению.

На этом этапе приставы будут искать возможность получить деньги с должника.4.

Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа мошенник не выплачивает — сразу или по частям — полную сумму долга, покупателю нужно получить у судебного пристава подтверждение, что лист не был исполнен. Если должник отдал только часть денег, то обманутый покупатель всё равно может потребовать компенсацию за вычетом этой суммы.6. Снова обратиться в суд: предъявить иск добросовестного приобретателя о выплате компенсации, предусмотренной гл.

10.1 Закона № 218-ФЗ, приложив к нему, в том числе, документы, полученные от судебного пристава.7.

Получить положительное решение суда.8. Предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.9. Получить деньги.Валерия Советова добавляет, что в теории механизм понятен и несложен, но закон недавно вступил в силу, и должно пройти какое-то время, прежде чем станет понятно, как именно он действует: не будет ли усложнён бюрократический процесс, как будут соблюдаться сроки рассмотрения дел и т.

д.Как себя обезопасить при покупке квартиры. Советы экспертовКонечно, новый закон не отменяет проверок квартиры перед покупкой.

Некоторые полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.Ниже рекомендации Алексея Пискорского, Александры Внучковой и Элины Мамонтовой — на что обращать внимание покупателям недвижимости и какие документы обязательно проверять перед подписанием договора купли-продажи.1.

Не спешите радоваться низкой цене.

Подозрительно, если хорошая квартира стоит на 10–15% ниже рынка.

Конечно, иногда низкая цена действительно обусловлена необходимостью быстро продать недвижимость (например, продавцу срочно нужны деньги на лечение или наследники хотят быстрее получить свою долю).

Но за этим может скрываться и мошенническая схема.2. Проверьте правоустанавливающие документы объекта недвижимости, т.

е. убедитесь, на каком основании продавцы владеют недвижимостью.

Это может быть договор купли-продажи/цессии/приватизации/дарения/наследства и т.

д. Особенно внимательно относитесь к недвижимости, последние сделки с которой происходили совсем недавно.3. Проверьте продавца в банке исполнительных производств ФССП — выясните, нет ли на этого человека открытого судебного дела.

Если дело заведено, на имущество этого человека может быть наложен арест.4.

Если квартира была приватизирована, проверьте, что процесс прошёл без нарушений и в ней не зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, — они смогут жить в квартире даже после её продажи. Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и архивную выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире люди.5.

Осторожнее со сделками, которые проходят по доверенности. Выясните, почему собственник не занимается продажей квартиры самостоятельно.6.

Убедитесь в дееспособности продавца квартиры. Запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Здесь тонкий момент: даже если у человека есть психическое расстройство, он может быть дееспособным.

Но лучше лишний раз подстраховаться.7.

Проверьте подлинность всех документов, с которыми вы работаете. Как минимум — вы должны знать, как выглядит та или иная справка или выписка. Зачастую факт подделки документа виден невооруженным взглядом.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+