Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Предварительный договор купли продажи новостройки риски

Предварительный договор купли продажи новостройки риски

ПДКП в новостройке – что это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке – это такое соглашение, по которому продавец обязуется оформить на себя право собственности на новостройку после завершения строительства. После этого стороны заключат основное соглашение, по которому квартира будет передана покупателю. Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи. Заключение таких соглашений также возможно.

Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение. Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.

Он может не ждать получения права собственности для начала продажи. Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.

Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия. Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике. Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

В большинстве случаев покупка квартиры по ПДКП от застройщика будет незаконной. Однако существуют два исключения:

  1. предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  1. дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.

    Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП.

    Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Риски предварительного договора

19.04.2013 Сегодня на рынке нового жилья в Санкт-Петербурге более половины сделок принято совершать с заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

О котором, в связи с принятием , существует неоднозначное мнение. Не секрет что не без помощи ПДКП существовали так называемые двойные продажи, с которыми успешно справился упомянутый выше закон.

И конечно, договор долевого участия (ДДУ) в этом смысле имеет лучшую репутацию. Но с другой стороны застройщики до сих пор работают по ПДКП. Правомерно ли это? Как же правильно нужно реагировать покупателям в этом случае?

Эксперты в сфере недвижимости проанализировали данную ситуацию и отметили плохие и хорошие стороны этого документа.

Когда следует насторожиться Обычно ПДКП заключаются в двух случаях. В первом случае— когда застройщики продают объекты по предварительному договору на ранней стадии строительства, еще не имея на то разрешения. Логично, что пока застройщик не получит такое разрешение, он не имеет права продавать объект по договору долевого участия.

Он может либо ждать момента получения такого разрешения либо, руководствуясь жаждой наживы, начать оформлять продажи раньше.

Очевидно, что это просто сбор средств с клиентов, которые также хотят сэкономить, руководствуясь ошибочным понятием «раньше значит меньше».

Существует даже такое понятие как предварительный договор долевого участия. Такой договор после получения разрешения на строительство расторгается и с клиентом подписывается . Это противозаконно. К сожалению, сегодня так работают даже крупные застройщики.

Всё-таки эта схема неправомерна и ваши права в случае чего она не защитит. Такой договор подписывать не рекомендуется.

Второй случай — когда застройщики, предлагая подписать ПДКП, продают квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически неприемлем.

Дело в том, что квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Другие схемы незаконны. Это главное, что должен понимать человек, отдающий свои кровные заработанные застройщику. Следует понимать, что сам предмет предварительного договора — не , а лишь намерение сторон заключить сделку.

Следует понимать, что сам предмет предварительного договора — не , а лишь намерение сторон заключить сделку. Следовательно, подписание такого договора не дает никаких гарантий на получение квартиры. Ведь предварительный договор купли-продажи не регистрируется в Росреестре, в отличии от договора долевого участия.

Покупатели, заключившие его, не застрахованы от двойных продаж. Кроме того, в случае банкротства застройщика, покупатели вряд ли смогут получить назад вложенные в строительство средства.

Следует отметить, что в случае реализации квартир по ПДКП во время строительства, застройщику или, к примеру, соинвестору это грозит штрафом, в размере до 1 млн. рублей. Кроме того, гражданин вправе потребовать от такого лица возврата переданных ему денежных средств, уплаты по статье 395 Гражданского кодекса процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения причиненных убытков. Такие риски, как изменение условий сделки, двойные продажи, банкротство — должны настораживать и отпугивать заинтересованных покупателей.

Но, к сожалению, на рынке новостроек около 10% застройщиков все еще работают с предварительными договорами при реализации квартир в процессе строительства. Да и клиенты с легкостью подписывают такие договоры, тем самым порождая дозволенность такой схемы в дальнейшем. И это все, несмотря на то, что Федеральный закон 214-ФЗ вступил в силу еще в 2005 году.

Когда можно быть спокойным. Договор ПДКП уместен в том случае, когда дом построен и введен в эксплуатацию, а квартиры в нем еще не оформлены в собственность. Дело в том, что на этом этапе застройщик не имеет права подписывать с вами договор долевого участия, так как действие Федерального Закона 214-ФЗ заканчивается и больше не охватывает такие правоотношения. То есть, в такой ситуации нет ничего противоправного.

После оформления всех квартир в собственность, застройщик обязан заключить с приобретателем договор купли-продажи, который будет являться для него основным правоустанавливающим документом.

Таким образом, нужно понимать, что если вам предлагают заключить ПДКП, то у застройщика должны иметься все разрешения, а дом должен быть достроен. Следует так же знать, что не только застройщики могут продавать квартиры, но также и другие лица, софинансирующие строительство. Такие инвесторы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перезаключают договор с застройщиком и продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП.

То есть такие продавцы получают право собственности на квартиры почти одновременно с застройщиком. В этом нет никакой опасности. Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком.

Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком. В этом также нет ничего противозаконного ,но в этом случае право собственности на квартиру получить вы сможете не скоро. Дело в том, что невозможно оформить право собственности до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации контракта.

И никто не гарантирует, когда это случится.

Давайте выделим некоторые значимые детали договора. Какие же простые правила нужно помнить покупателю во избежание неприятных последствий?

· внимательно читайте документ, вы обязательно должны найти там параметры квартиры, количество комнат, площадь, этаж и прочие детали; · в ПДКП обязательно должна быть указана стоимость будущего жилья, которое вы приобретаете с пояснением о том, что цена окончательна и изменению не подлежит; · в вашем договоре должен быть прописан срок, по истечении которого застройщик намеревается заключить с вами договор купли-продажи. По закону, в случае если в предварительном договоре этот срок не указывается, участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года.

А в ситуации, если основной договор не подписывается в установленный срок, покупатель вправе расторгнуть предварительный договор и потребовать вернуть вложенные средства.

Также не забывайте, что в ПДКП можно указать ответственность продавца как раз на тот случай, когда основной договор не будет заключен в установленный срок.

Обозначим основные моменты, когда не стоит подписывать договор: · Застройщик предлагает вам купить квартиру по предварительному ДДУ» · Застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в еще недостроенном доме. · Застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме.

Если вы приобретаете квартиру по ПДКП не напрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у продавца и обратите внимание на указанные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

Просмотрите ПДКП на наличие четко указанных параметров квартиры и окончательной стоимости, которая не подлежит изменению.

Обязательно наличие срока, в который с вами должен быть заключен основной договор.

Покупаем новостройку.

Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу

05 августа 2010 Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор.

Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться.

Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Обещания без обязательств Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст.

429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», — говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право).

Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект.

А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой-то степени обещание, и если оно не выполняется — прямая дорога в суд.

Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так-то просто. Если застройщик откажется передавать новостройку в собственность или не сможет этого сделать из-за сложностей в строительстве или оформлении документов, то единственное, чем, возможно, поможет суд – обяжет его к заключению основного договора:

«На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать Вам квартиру, соответственно Вы не сможете требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество»

, — сообщает Денис Щекотов.

Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли-продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом.

Даты окончания строительства, сдачи ГК, оформления квартир продавцом в собственность не указываются или сообщаются лишь ориентировочно, причем они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. «Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом сколь угодно долго, и при этом никаких неустоек выплачивать Вам не обязана», — говорит Денис Щекотов.

И поэтому в суде ответчик всегда сможет сказать, что не передает Вам квартиру и не заключает основной договор, потому что дом еще не сдан ГК или право собственности на квартиры не оформлено. А если даже с этим все окажется в полном порядке, и суд обяжет продавца выполнить условия ПДКП, Вы не сможете требовать неустойку за нарушение сроков подписания основного договора, так как обычно по предварительным договорам продавец не несет ответственности и за это.

«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п.
«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т.п. невозможно до окончания строительных работ», — предупреждает Денис Щекотов.

Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора.

«В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т.п.»

, — советует Денис Щекотов.

Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца. Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации.

Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», — напоминает Денис Щекотов. Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом.

К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант.Драконовские неустойки Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности. Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому-либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т.е.

квартиру). Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине:

«Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж»

, то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», — рассказывает Денис Щекотов. Естественно, продавец этого не хочет. А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др.

необходимых платежей, и, конечно, за отказ от обязательства подписать в дальнейшем основной договор купли-продажи (т.е.

за отказ от покупки квартиры). В общем-то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги.

Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик.

Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1-1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5-7% в случае задержек на 10-30 дней можно считать приемлемыми, а вот

«неустойка в 20-25% — это просто астрономическая сумма, подобные цифры невыгодны, и от договора стоит отказаться»

, — считает Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 10-15% — это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными.

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к.

готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», — говорит Александр Хлебников.

Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 20% и даже 30% от стоимости объекта, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее покупателем. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство».
В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство».

«Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)»

, — разъясняет Александр Хлебников.

Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях. До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики.

«К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному. В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены. Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», — рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Таким образом, «Безобидная и жизненно необходимая» перепланировка существенно усложняет процесс оформления документов и на квартиру, и на целый дом.

«Компания-продавец может приостановить оформление в собственность квартир во всем доме до момента законного утверждения перепланировки всего в одной квартире»

, — говорит эесперт.

«Застройщику необходимо будет переделывать всю документацию, и пострадают другие покупатели, поэтому у ответственности за преждевременную перепланировку и переустройство есть обоснование»

, — считает Денис Щекотов.Просрочки и пени Помимо ввода штрафных санкций продавцы квартир в новостройках часто очень жестко ограничивают покупателей в сроках исполнения их обязательств.

Например, на оплату обеспечительного взноса отводится всего пара-тройка дней, после которых начинают начисляться пенни, а на подписание основного договора после получения уведомления от продавца о том, что его пора заключать – 10 дней. Нарушение этого срока чревато не только штрафом, но даже расторжением предварительного договора.

А это значит, что квартиру Вы не получите, а получите только уплаченную за нее сумму, причем за вычетом неустойки. Задержки платежей могут произойти по вине банков, а на исправление ошибок уйдут драгоценные дни.

А притом, что сроки сдачи дома ГК и подписания основного договора в ПДКП обычно указываются ориентировочно, квартира может «свалиться» на голову весьма внезапно. И кто знает, что Вы будете делать в это время: отдыхать за границей, работать в командировке или лежать в больнице?

И подписать своевременно основной договор в каждом из таких случаев Вы наверняка не сможете. Чтобы обезопасить себя, лучше заключать предварительные договоры только с реальными для Вас сроками выполнения обязательств. Например, нормально, если на оплату платежа отводится хотя бы 5-7 дней, а на подписание основного договора – месяц.

Впрочем, большинство застройщиков и девелоперов утверждают, что к срокам они весьма лояльны: «Например, наша компания просрочку в один-три дня считает несущественной, — уверяет Александр Хлебников, — к тому же в соответствии с Гражданским Кодексом РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его не надлежащим образом, несет ответственность только при наличии вины и освобождается от ответственности при возникновении чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств. Таким образом, в случае болезни покупателя или длительной командировки срок подписания договора купли-продажи переноситься, а штрафные санкции не применяются.

А если сроки были нарушены по вине третьих организаций (банков, например), то вина полностью ложиться на них». Однако лучше, чтобы лояльность была зафиксирована на бумаге, а то, находясь где-нибудь в Тюмени, по техническим причинам можно даже не узнать, что пора заключать основной договор, а когда Вы вернетесь, окажется, что Ваша квартира уже продана другому.Плюс-минус метры На момент заключения предварительного договора точная площадь квартиры, как правило, не известна и указывается проектная (ориентировочная).

А когда дом сдается в эксплуатацию и проводится техническая инвентаризация, часто выясняется, что размер квартиры отличается от заявленного, причем разница может достигать 5% от указанной в ПДКП площади и даже более. И при нынешних ценах на недвижимость такие отклонения довольно серьезно изменяют стоимость объекта.

Например, если 40-метровая квартира прибавила или потеряла в размерах 5%, то значит, ее площадь изменилась на 2 м кв., а это в среднем 200 тыс. руб. Естественно, ни один продавец не захочет подарить Вам такие деньги,

«поэтому в предварительном договоре всегда оговариваются условия оплаты или возврата денежных сумм в случае увеличения или уменьшения площади квартиры»

, — говорит Екатерина Алексанкина.

По справедливому предварительному договору в случае увеличения площади покупатель производит доплату, а в случае уменьшения, продавец возвращает покупателю излишне уплаченную сумму.

«Иногда таких взаиморасчеты зависят от размера измененной площади»

, — уточняет Александр Хлебников, т.е.

если изменения незначительны (например, менее 1%), то стоимость квартиры останется прежней, однако если взаиморасчет проводиться, он одинаково применяется как при увеличении, так и при уменьшении площади. Если же в предварительном договоре оговаривается, что при увеличении размера квартиры покупатель обязуется оплатить прирост площади, а при уменьшении продавец получает право не возвращать излишне заплаченные деньги, то от его заключения правильнее всего отказаться. Такие условия даже большинство застройщиков оценивают как несправедливые.Торг уместен Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты,

«ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться»

, — говорит Денис Щекотов.

И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, — рассказывает Александр Хлебников, — правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».Резюме Интернет-портала о недвижимости Покупка квартиры через заключение предварительного договора купли-продажи не выгодна покупателю и не защищает его в случае нарушения продавцом своих обязательств по постройке дома.

Однако, подобная схема продаж – дело обычное, поэтому чтобы обзавестись жильем, многим покупателям волей — неволей приходится заключать предварительные договоры.

Чтобы из двух зол, выбрать меньшее, надо внимательно читать их условия, анализировать, чем чреват, тот или иной пункт и не бояться переговоров. А от грабительских договоров с большими штрафами или несправедливыми взаиморасчетами, особенно если ответственность продавца по ним минимальна, лучше все же отказываться, как бы Вам не нравилась квартира, продаваемая на таких условиях.

Агуреева Ольга,

Подводные камни заключения предварительного договора

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего.

Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций.

Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств.

И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

  1. законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.
  2. возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
  1. отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд.

    В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора.

    При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.

  2. при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи.

    Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.

  3. при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны.

    Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной.

    Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка.

    Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.

  4. Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.

Первое. Предварительный договор — это не покупка квартиры.

Предмет предварительного договора купли-продажи — это не покупка квартиры, а только выражение сторонами намерения в будущем заключить договор о продаже-покупке квартиры.Проще говоря.

Гарантий получения квартиры после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, чаще всего, НИКАКИХ.Да, в ГК РФ закреплено, что грамотно заключенный предварительный договор (пункт 5 статьи 429 ГК РФ) дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд.Конечно, некоторые скажут. Я в суд пойду, всех засужу. Но на практике, никогда неизвестно, чем закончится суд, это раз. Во-вторых, что станет с квартирой пока идет этот суд, тоже не понятно.

Или может не с квартирой, а с подъездом в доме, с самим домом.Определение цели заключения предварительного договора купли-продажи — это первое, что Вы должны для себя определить.

Для своих клиентов я разработала специальный чек лист, в котором первая позиция — это цель подписания. Исходя из понимания цели, строится правовая позиция и закрепляются пункты.При этом такой цели, как закрепить квартиру за собой предварительный договор на самом деле никогда не преследует.

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи

Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают иногда покупателям риелторы. В каких ситуациях это нужно, а когда лучше отказаться от его подписания, рассказывают эксперты.

Фото: iStock Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.

«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю»

, — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете.

«Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится»

, — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку.

Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство.

«Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты»

, — говорит Овчинникова.На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса. Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ).

«Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки.

Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более.

«Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%»

, — вспоминает Овчинникова.Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки. А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге.

Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи.

«Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора. Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится.

Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+